'Elke stap van de buren is hoorbaar en voelbaar': Brasa Village, in Amsterdam-Zuidoost, staat symbool voor de problemen met flexbouwen

In dit artikel:

Brasa Village in Amsterdam-Zuidoost moest laten zien hoe snel en betaalbaar woningen met prefabmodules kunnen worden gebouwd. In de wijk staan 520 sociale huurwoningen en opvangunits, verdeeld over dertien gebouwen. De woningen zijn bedoeld om ongeveer vijftien jaar te blijven staan. De eerste bewoners kwamen in oktober, de laatste in januari.

Al snel ontstonden grote problemen. Bewoners melden ernstige geluidsoverlast, waarbij voetstappen, stemmen en trillingen vanuit andere woningen duidelijk hoorbaar zijn. Een deskundige van de Nederlandse Stichting Geluidshinder stelde vast dat de vloeren te dun zijn en onvoldoende contactgeluid tegenhouden. Aanpassingen aan vloerbedekking en ondervloeren hebben volgens bewoners nauwelijks geholpen.

Ook het binnenklimaat voldoet niet aan de verwachtingen. In de winter zakte de temperatuur in sommige woningen tot 11 graden, terwijl bewoners sinds het late voorjaar juist oververhitting ervaren. De beloofde vloerverwarming en koeling blijken niet overal aanwezig: in bepaalde gebouwen is slechts één infraroodpaneel beschikbaar. Fabrikant Nilan zegt dat het ventilatiesysteem alleen goed werkt in een energiezuinig gebouwconcept, waaraan de woningen van Homes Factory niet voldoen.

Daarnaast zijn er meldingen van scheuren, scheve bestrating, ontbrekende verlichting, slecht afgewerkte kozijnen en lekkages bij deuren en galerijen. Vooral gebouw Hibiscus baart bewoners zorgen vanwege mogelijke constructieve tekortkomingen. De eigenaren, woningcorporaties Ymere en Eigen Haard, zeggen dat de gebreken geen direct probleem vormen. De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied onderzoekt echter de stevigheid van het gebouw en bekijkt ook andere projecten van Homes Factory. Onder meer wordt nagegaan of het complex nog kan worden verplaatst, zoals oorspronkelijk was afgesproken.

Homes Factory bouwde twee complexen in Brasa Village, maar ging in maart failliet. Volgens een reconstructie van Cobouw werden tijdens de voorbereiding meerdere concessies gedaan. Zo werden binnenmuren om kostenredenen dunner uitgevoerd dan aanvankelijk geadviseerd. Bij een hoog gebouw sloten de modules niet goed aan op de fundering. De constructie werd uiteindelijk verstevigd door modules aan elkaar te lijmen. Het Amsterdamse project kostte het bedrijf naar schatting 5 miljoen euro, terwijl oorspronkelijk winst was voorzien. Homes Factory liet 53 schuldeisers en ongeveer 10 miljoen euro aan schulden achter. De bouw van 130 woningen op IJburg kwam stil te liggen en moet door een andere aannemer worden afgemaakt.

De problemen staan niet op zichzelf. Meerdere Nederlandse bedrijven in de prefab- en flexbouw gingen recent failliet, waaronder The Modules Movement, Startblock, Ekowood en Byldis. Ook grotere spelers hebben moeite om hun fabrieken rendabel te laten draaien. Vertragingen door vergunningen, bezwaarprocedures en stikstofregels zorgen ervoor dat productielijnen en voorraden oplopen. Daarnaast ontbreekt volgens deskundigen standaardisatie: fabrikanten werken met uiteenlopende woningconcepten, waardoor onvoldoende schaalvoordeel ontstaat.

Toch ziet ING-bouwbankier Jan van der Doelen industriële woningbouw als noodzakelijk om de woningproductie te verhogen. Het kabinet wil dat in 2030 de helft van de nieuwbouw uit fabrieken komt. In 2025 werden door 42 prefabbouwers ongeveer 14.700 woningen geproduceerd, tegenover een theoretische sectorcapaciteit van 50.000 per jaar. Voor dit jaar wordt op circa 16.000 prefabwoningen gerekend.

Bewoners van Brasa Village voelen zich ondertussen onvoldoende gehoord. Verschillende huurders vragen via de Huurcommissie om huurverlaging vanwege de gebreken; sommigen hebben juridische hulp gezocht. De bouwer kan de klachten door het faillissement niet meer zelf afhandelen.